Спрос на склады в Московском регионе продолжает расти. Во 2-ом квартале 2013 года было арендовано и куплено 366 тыс. кв. м качественных помещений, что на 16% выше показателя аналогичного периода предыдущего года. В результате на рынке почти не осталось свободных площадей как в существующих комплексах (доля вакантных площадей – 0,57%), так и в проектах, которые будут введены до конца года. По данным аналитиков рынка, из ожидаемых во втором полугодии 2013 года 650 тыс. кв. м складских площадей свободно лишь 90 тыс. кв. м.
Доля вакантных помещений сокращается до критических значений, несмотря на большой объем нового строительства. За первое полугодие в Московском регионе было введено 212 тыс. кв. м (рост на 25%). Завершенные в минувшем квартале объекты – новые здания в «ПНК-Внуково» (88 тыс. кв. м) и 3-я фаза ИП «Южные Врата» (20 тыс. кв. м) — были арендованы или проданы еще до окончания строительства. По итогам первого полугодия 2013 года общее предложение на рынке складских площадей достигло 9 млн. кв. м.
Череда крупных транзакций объемом более 50 тыс. кв. м, начавшаяся в 2012 году со сделок с Adidas и Enter и продолжившаяся рекордной сделкой с IKEA в этом году, привела к серьезному дефициту. Доступного предложения не осталось не только в существующих комплексах, но и в проектах на горизонте 4-6 месяцев. На конец 2-го квартала 2013 года свободные крупные блоки (больше 20 тыс. кв. м) с перспективой ввода во втором полугодии 2013 года оставались только в ЛП «Инфрастрой Быково» и ЛП «Восточный», но и по ним переговоры идут достаточно активно.
Основной фокус предложения сместился на горизонт 8-12 месяцев, это контракты строительства под заказчика. По прогнозам аналитиков рынка складской недвижимости, объем ввода по итогам 2013 года увеличится по отношению к предыдущему году почти на 50% и составит около 870 тыс. кв. м, еще около 1 млн. кв. м складских площадей заявлено к выходу в 2014 году.
Среди основных проектов будущего года стоит отметить следующие фазы в «ПНК-Чехов» (312 тыс. кв. м) и ИП «Южные Врата» (63 тыс. кв. м) на южном направлении, и целый ряд проектов на севере: ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м) ЛП «Дмитров» II (63 тыс. кв. м), ЛП «Радумля» (100 тыс. кв. м) и «ПНК-Север» (150 тыс. кв. м). Основная часть введенных в эксплуатацию площадей в Подмосковье пришлась на новые очереди в уже существующих комплексах на юго-востоке и на юго-западе. В других направлениях Московского региона прирост складской недвижимости оказался незначительным. Весь объем нового строительства сфокусировался в радиусе 10-25 км от МКАД.
Более 85% качественных складских площадей сосредоточено в радиусе 30 км от МКАД. При этом основная их часть расположена за 6-7 км от Московской кольцевой автодороги. Складские помещения на этой удаленности от МКАД, с одной стороны, позволяют арендаторам находиться недалеко от Москвы, с другой стороны, обеспечивают коммерческую привлекательность проектам благодаря более доступным ценам на землю по сравнению с прилегающими к МКАД участками. При этом 37% складских помещений было арендовано и куплено в радиусе 15,1-30 км от МКАД.
Общий объем купленных и арендованных площадей в текущем году ожидается на уровне чуть менее 1,5 млн. кв. м (рост около 15% по сравнению с предыдущим годом). Основными арендаторами по-прежнему выступают торговые операторы (около 40% всего спроса в 1-ой половине 2013 года и около 35% в 2012 году в целом). Существенно выросла активность логистических операторов, их доля составила 30% (против 20% в 2012 году).
Максимальные ставки остаются на уровне 140 долл. США за кв. м в год. Однако в связи с форвардным характером договоров аренды средняя ставка на рынке ниже – 130-135 долл. США за кв. м в год. На 2014-2015 годы заявлено значительное число новых проектов, однако большинство девелоперов предпочитают ждать арендаторов и начинать активное строительство только при наличии подтвержденного спроса. Именно поэтому дефицит сохраняется на рынке и аналитики не ожидают изменений основных коммерческих условий в ближайшее время. При этом арендные ставки на помещения, расположенные непосредственно на МКАД, могли доходить до 200 долл. США за кв. м в год. Складские помещения класса В предлагались по ставкам 120-125 долл. США за кв. м в год.
До конца 2013 г. к вводу в эксплуатацию ожидается еще примерно 670 000 кв. м качественных складских помещений. Подавляющее большинство строящихся объектов относится к классу А, и только 3% – к классу В. Основная доля складских помещений заявлена к вводу в эксплуатацию в III квартале 2013 г. Однако наиболее вероятно, что планируемые сроки скорректируются, и завершение строительства некоторых комплексов перенесется на конец 2013 – начало 2014 гг. Основная часть складских площадей – 65% –возводится на юге и севере Московского региона. Строящиеся помещения на юге Подмосковья – это, как правило, новые фазы в уже существующих комплексах. Примечательно, что в I квартале по большинству из них были подписаны предварительные договора аренды или купли-продажи. В северном направлении, напротив, 84% строящихся площадей приходится на новые проекты, которые начали развиваться без предварительных договоренностей с потенциальными потребителями. Наибольшая доля складских помещений возводится в радиусе 15,1-30 км от МКАД, где спрос на качественные площади традиционно высокий. Кроме того, значительная доля складских помещений строится на удалении 45,1-60 км от МКАД и в радиусе до 7,5 км. Доля площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в радиусе 7,6-15 км от МКАД одна из самых низких и составляет 10%.
Перенос сроков ввода существенной доли складских помещений на 2014 г. на фоне стабильно высокого спроса позволил ряду собственников немного поднять арендные ставки, так как стало очевидно, что прогнозируемый рост предложения не будет реализован в том объеме, как это ожидалось в конце 2012 г. По мнению специалистов Colliers International, в условиях стабильной экономической ситуации запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А к концу года могут достигнуть отметки в 140-145 долл. США за кв. м в год. Вступивший в силу в I квартале 2013 г. законопроект об ограничении движения большегрузного транспорта по МКАД в дневное время суток может способствовать смещению спроса в сторону складских комплексов, расположенных недалеко от Московского Малого Кольца (трасса А107) и более динамичному росту ставок в этом сегменте по сравнению с другими географическими зонами Подмосковья. В настоящее время на рынке складской недвижимости Московского региона сильнее всего развиты северное, южное и юго-восточное направления. Именно здесь находятся основные объекты качественной складской недвижимости, реализуется значительная доля новых проектов и фокусируется основной спрос на складские помещения. Это обусловлено несколькими причинами. Во-первых, расположением Москвы на пересечении двух транспортных мультимодальных коридоров, один из которых протянулся с севера на юг (Хельсинки – Александруполис). Во-вторых, наличием двух крупнейших аэропортов в северном и южном направлениях от столицы (Шереметьево и Домодедово). В-третьих, размещением на юге и юго-востоке Москвы большого количества промышленных предприятий. Данные факторы способствуют более динамичному развитию складского сегмента в этих трех направлениях. По мнению специалистов Colliers International, в ближайшие годы существенных изменений в географическом распределении складской недвижимости Московского региона не произойдет. Аналитики ожидают дальнейшего укрепления позиций северного направления и продолжения активного развития юго-восточного и южного направлений. Этому способствует строительство дублера Ленинградского шоссе, реконструкция Новорязанского шоссе, а также удобное транспортное сообщение на юге Подмосковья благодаря наличию трех автомагистралей (Симферопольское шоссе, Каширское шоссе, трасса М4 «Дон»).
Источники информации: http://www.arendator.ru, http://www.joneslanglasalle.ru.