С принятием Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесшего изменения и дополнения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ появилась возможность оспаривания кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,посредством предоставления отчета об определении рыночной стоимости (далее – отчет), подготовленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В случае оспаривания в комиссии результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Заказать проведение индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости и составление соответствующего отчета можно у оценщика.
Как показывает практика, в отчетах, предоставляемых в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Новосибирской области, объекты, выбранные в качестве аналогов для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, могут отличаться по одному из основных факторов стоимости, а именно по виду разрешенного использования.
К примеру, для определения рыночной стоимости земельного участка садоводческих или дачных объединений в качестве объектов – аналогов выбираются земельные участки сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «сельхозугодья», в которых отсутствует сходство по виду разрешенного использования.
Земельные участки сельхозугодий имеют более низкую не только кадастровую стоимость, но и рыночную стоимость, чем земельные участки, с категорией земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для садоводства и дачного строительства, что подтверждается анализом, выполненным оценщиком в разделе «Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки: обзор сегмента рынка недвижимости, анализ рынка недвижимости».
Кроме того, различие в разрешенном использовании оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов приводят к необходимости введения поправки на площадь и вид использования, достоверно обосновать которые непросто. Если оцениваемый земельный участок предназначен для садоводства или дачного строительства и имеет большую площадь, то, вероятнее всего, он будет преобразован путем раздела на отдельные участки, которые будут продаваться по ценам, характерным для небольших садовых или дачных участков, и от этого в дальнейшем правообладателем будет получен ожидаемый доход.
В таких случаях оценщиком не учитывается в оценке пункт 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 (ФСО№1) «Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость» и, как следствие, не применяется для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка метод предполагаемого использования согласно «Методическим указаниям по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №586-р, что заметно искажает рыночную стоимость объекта оценки.
В соответствии с п. 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщику зачастую проще обосновать отказ от использования того или иного подхода, останавливаясь только на сравнительном подходе. В результате чего подобные упрощения приводят к тому, что рыночная стоимость, представленная в отчете, не соответствует действительной ситуации.
Источник: Росреестр